Multi portföyünde bulunan 9 AVM için 3 aylık geçici mühlet kararı verilmesi, gözleri diğer AVM’lere çevirdi. Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) Başkanı Nuri Şapkacı, Türkiye’de 447 AVM’nin bulunduğunu belirterek, bankaların kontrolünde olan AVM sayısının ise 60-70 civarında olduğunu söyledi. Bu da 6 AVM’den birinin konkordatoyu bir seçenek olarak değerlendirebileceği anlamına geliyor.
Ekonomim’den Yener Karadeniz‘in haberine göre, AVM kiralarında dövizden TL’ye dönülmesi ve salgın sonrası artan kur seviyesi, AVM’lerin 8 milyar doları bulduğu söylenen borçlarını çevirememesine yol açtı. Gelişmelere paralel olarak geçtiğimiz hafta sektörün en büyük yabancı oyuncularından Multi’ye ait 9 AVM için konkordato kapsamında 3 aylık geçici mühlet kararı verildi. Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) Başkanı Nuri Şapkacı, Türkiye’de şu anda irili ufaklı 447 AVM’nin bulunduğunu belirterek, “Bankalara geçen veya bankaların kontrolünde olan AVM sayısı 60-70 civarında. Bu AVM’lerin bir kısmı da büyük çaplı AVM’ler. 20 bin metrekareden büyük hacme sahip olan AVM’leri baz aldığımızda, bu yüzdesel olarak önemli bir oran” dedi.
Bu rakam sektörde faaliyet gösteren 6 AVM’den birinin konkordatoyu bir seçenek olarak değerlendirebileceği anlamına geliyor. Şapkacı’nın verdiği bilgilere göre halihazırda AVM’lerin borçları, 10-12 milyar dolar civarında ve bunun da yaklaşık yüzde 80’i döviz kredi borçlarından oluşuyor. TL gelirleri karşısında çok daha hızlı yükselen kur nedeni ile kurumlar artık bu borçların faizini ödemekte bile zorlanıyor.
AVM lehine adımlar atılmadı
Bu olumsuz tabloyu düzeltme konusunda finansör şirketlerin ve bankaların yapıcı yaklaşım sergilemediğine dikkat çeken Şapkacı, başka bir çözüm yolu olarak ticari gayrimenkul kira rejiminin konut kira rejiminden ayrılması gerektiğine işaret etti. Şapkacı, “Döviz kirasına geri dönülmese bile dövize endeksli kiraların gündeme alınması da çözüm yollarından biri olarak öne çıkıyor” dedi. Şapkacı, şöyle devam etti: “AVM’ler lehine sorunu çözebilecek adımların atıldığını söylemek maalesef mümkün değil. Bu durum, yeni yatırım kararlarının alınmasına engel teşkil ediyor. Sektör, 2,1 milyon kişiye dolaylı istihdam sağlıyor. Yeni yatırımlar konusundaki tereddütler, istihdam ve enflasyonla mücadele açısından orta ve uzun vadede sıkıntı yaratabilir.”
Alışveriş merkezleri küçülüyor
Tüm bu olumsuz tabloya rağmen yeni AVM yatırımlarının devam etmesi konusunda ise Şapkacı, “AVM yatırımlarının hızı azaldı. Yeni AVM’lerin önemli bir kısmı yarım kalan projelerden oluşuyor. Tamamen yeniler de halen ihtiyaç olan şehir ve bölgelerde ve geçmişe kıyasla daha küçük çaplı AVM’lerden oluşuyor” ifadelerini kullandı.
“Bankalar yapıcı bir yaklaşım sergilemedi”
AYD Başkanı Nuri Şapkacı, AVM’leri bu noktaya getiren 3 önemli nedeni şöyle sıraladı:
“2018’de kiraların dövizden TL’ye dönmesi ve mevzuat değişikliği dolayısıyla yatırımcıların döviz cinsinden kredi borçlarının ödenmesindeki zorluklar, gelir-gider dengesinin bozulmasına yol açtı.
2020 yılında uygulamaya konulan ek mevzuatla sözleşme serbestisi konusunda uygulanan kurallar, tek taraflı olarak yatırımcıların aleyhine olacak şekilde değişti. Yatırımcıların gelir ve giderleri arasındaki makas gün geçtikçe açıldı.
Bazı finansör şirketlerin yeteri derecede destek vermemesi de bir diğer önemli etken. Yatırımcıların döviz kredilerinden TL’ye dönülmesi konusunda olumsuz yanıt aldı. Pandemi de elbette sürece olumsuz yönde etki etmiştir. Bu duruma gelinmesinde AVM’lerin kendi sorumlulukları konusunda ise Şapkacı, “Elbette fizibilitesi baştan yanlış yapılmış AVM’ler de olabilir ve vardır da. Ancak alınan kararlar ve uygulamalar bu AVM’lerin zor durumda kalması ile ilgili süreci hızlandırdı.”
“Banka da konkordato ilan edebilir”
Konkordato sürecinde geçici mühlet mahkeme tarafından başlatılıyor ve geçici bir komiser atanana kadar devam ediyor. 3 ay olan geçici mühlet süresi sonrasında konkordato projesine komiser atanıyor. Konkordato komiserliği ve konkordato avukatlığı yapan İstanbul Üniversitesi Öğretim Görevlisi Dr. Türkay Özdemir, belgelerin sıralaması ve birbiri ile tutarlı olması durumunda 3 aylık geçici mühlet kararının çok kolay alınabildiğine dikkat çekerek, “E-ticaretin yaygınlaşması ile fiziksel talepte zayıflama oldu. Kira artışlarında da enflasyona uyumlu bir düzenleme yapılamadı. 2013-2014’te döviz ile yüzde 13-14 faizle kredi alınmış. Kur 4 TL’den 8 TL’ye gidildiğinde bu tarz sıkıntılar borç faizlerinin 6-7’ye düşürülmesi ile aşılabilmişti ama günümüzde dolar ve Euro’da bu oran bile çok fazla. Otel dışında gayrimenkul yatırım şirketlerinin çok önemli bir kısmında sıkıntı var. AVM’de çok daha büyük bu sorun. Konkordato başvuruları artabilir bu durumda. 3 ay zaten garanti. Şirketin yönetimi AVM’de ise ve başka yerlere de borçları varsa banka da konkordato talep edebilir. Bankanın iştiraki olması AVM’nin konkordato talep etmesine engel değil” açıklamasında bulundu.
Konkordato başvurusu onaylanan şirketler, geçici olarak devletin koruması altına girmiş oluyor. Konkordato ilan eden şirketlere, alacaklılar haciz işlemi yapamıyor, bankalar kredi borçlarını tahsil edemiyor ve ipotekler de satışa çıkarılamıyor.
Forum AVM’leri borçları karşılığında satılmıştı
Finansal sorun yaşayan AVM’lerin konkordato ilanı tehlikesi 2023’ün son haftasında Forum AVM’lerini portföyünde bulunduran Multi’den geldi. Şirketin içinde Türkiye’nin en büyük AVM’lerinin de yer aldığı 9 AVM’si için üç aylık geçici mühlet kararı verildi. Hollandalı alışveriş merkezi (AVM) yatırım ve geliştirme şirketi Multi Corporation, Türkiye’deki alışveriş merkezlerini, 2013’te 900 milyon Euro borcuna karşılık olarak ABD’li Blackstone’a satmıştı. Forum AVM’leri, konkordato süreci ile ilgili geçen hafta basın toplantısı düzenlenecekti ancak sözcünün sağlık sorunları nedeni ile toplantı ileri bir tarihe ertelendi. Şirket, konuyla ilgili yönelttiğimiz soruları ise yanıtsız bıraktı.
